Según la definición de desahucio, es la acción por la cual el titular del derecho a poseer un inmueble puede, mediante el auxilio judicial, expulsar a un ocupante ilegítimo de dicho inmueble.

1. Desahucios con relación contractual:

Dentro de esta categoría se encuadran todos aquellos desahucios judiciales en los que, previamente a la situación que desemboca en la decisión de contratar a un abogado experto en desahucios judiciales, regía un contrato entre las partes.

Llegado un determinado momento se incumple el contrato, pasando quien tenía derecho a poseer el inmueble a ser un ocupante ilegítimo. La clásica situación es la de un contrato de arrendamiento de vivienda.

El incumplimiento contractual pueder ser, a su vez, de maneras diferentes, así distinguimos según el artículo 1569 del Código Civil:

1.1 Desahucio por expiración del plazo.

Ocurre en ciertas ocasiones que el propietario deja de tener interés en continuar el arrendamiento del inmueble, siempre respetando los plazos mínimos exigibles de arrendamiento. Puede ocurrir que, aunque el inquilino pague religiosamente la renta mensual, se decida un destino distinto al inmueble y una vez llegado el contrato a término se decide no renovar.

Si el inquilino se marcha, todos contentos, pero ....... ¿y si el inquilino decide no marcharse? No sería la primera vez que este despacho de abogados interpone demanda de desahucio frente a un inquilino que continúa pagando la renta, pero con el plazo del arrendamiento cumplido.

1.2 Desahucio por impago de renta.

Quizás es el tipo de desahucio que más demandas interponemos. Ante el impago de la renta, el arrendador no tiene la obligación de soportar dicho incumplimiento y decide contratar nuestros servicios jurídicos como abogados de desahucios e interponemos la demanda de desahucio con reclamación de las rentas y cantidades asimiladas.

¿Qué hacer ante un inquilino moroso? Contratar los servicios de un abogado especialista en desahucios evitará demoras innecesarias y tramitará el procedimiento judicial de manera completa y satisfactoria. Cada día de más sin interponer la demanda de desahucio significará meses de más en la tramitación judicial del desahucio, por lo que la interposición de la demanda de desahucio no se debe demorar más de lo estrictamente prudencial.

Junto con la demanda de desahucio, en estos casos nuestros abogados expertos en desahucios reclamarán también las rentas impagadas, las rentas futuras impagadas mientras dure el procedimiento judicial y también los suministros que el inquilino moroso haya dejado de pagar.

1.3 Desahucio por incumplir cláusulas del contrato.

La menos común de las causas legales para solicitar el desahucio, pero no por ello imposible de que ocurra. Esta será la causa del desahucio, por ejemplo, si el inquilino incumple su obligación respecto a la buena vecindad. El mejor vecino es aquel, según el dicho, que no se sabe si está o no está. Pues hay inquilinos que sí se notan cuando están y el resto de vecinos trasladan sus quejas (fundadas) al arrendador para que ponga remedio a esa situación que puede llegar a ser insoportable. Imaginemos a un inquilino que genera ruidos continuos por las noches (fiestas, peleas, etc.).

La dificultad de este tipo de desahucio está en la prueba. Si tenemos pruebas documentales como sucesivos atestados de la policía por ruidos molestos del inquilino y los vecinos se muestran receptivos a declarar como testigos, la estimación de la demanda de desahucio está asegurada.

1.4 Desahucio por destino distinto al pactado.

Al existir un contrato de arrendamiento, una de sus cláusulas debe ser el destino al que el inquilino deba dirigir el arrendamiento. El destino del arrendamiento puede ser para un arrendamiento de vivienda habitual, arrendamiento de temporada, un arrendamiento de local de negocio, etc.

Cuando se incumple el destino pactado o, sin haberse pactado se destina la vivienda a un uso distinto al de su propia naturaleza (una vivienda tiene el uso natural de vivir en ella y un terreno el uso natural de ser cultivado), como podría ser utilizar un apartamento como un invernadero, el arrendador puede dar por resuelto el contrato e interponer demanda judicial de desahucio, por la que solicita al juez que dé por resuelto el contrato de arrendamiento y ordene el desahucio del inquilino.

2. Desahucios sin relación contractual:

A diferencia de los casos anteriores, los desahucios sin relación contractual se dan en aquellas situaciones en las que la entrada o permanencia en la vivienda no trae origen de ningún contrato.

Dos son las principales categorías que se encuadran dentro de los desahucios sin contrato. La diferencia entre una y otra es la entrada consentida o no consentida en la vivienda.

Cuando la entrada en la vivienda sea consentida, hablaremos de desahucio por precario. Cuando la entrada en la vivienda sea no consentida hablaremos de okupación.

2.1 Desahucio por precario.

Como abogado experto en desahucios se ha de decir que el desahucio por precario es el gran desconocido entre los clientes. En este tipo de desahucio se debe dar la circunstancia de que la entrada en la vivienda es consentida por el propietario o quien tenga derecho a poseerla, pero en un determinado momento se deja de consentir que esa persona continúe habitando la vivienda cedida en precario.

La mayoría de casos de desahucios por precario consisten en que un heredero utiliza en exclusiva la herencia y el resto de herederos quien recuperar la vivienda utilizada por un solo heredero. Otro de los casos típicos de desahucio por precario es cuando se quiere recuperar la vivienda cedida al hijo.

En todos los casos de desahucio por precario, la vivienda ha sido cedida sin contraprestación económica, es decir, que el heredero no paga alquiler, por ejemplo. Aunque se paguen otros gastos como IBI, luz, agua, etc., seguirá tramitándose mediante el juicio verbal de desahucio por precario.

2.2 Okupación y desahucio express.

En el caso de el acceso a la vivienda se realice por la fuerza, esto es, rompiendo la cerradura por ejemplo, hablaremos de un delito de usurpación de vivienda. En esto casos, cuando la comisión del delito sea flagrante, por vía judicial se podrá aprobar la medida cautelar del desalojo de los ocupantes.

Por la vía civil, será de aplicación para el desahucio express el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento civil, en su apartado 4º. Como abogados expertos en desahucios, en la demanda de desahucio se solicitará la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. En el decreto de admisión de la demanda se requerirá a los ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de la demanda, título que justifique su situación posesoria. Si no se aportara justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer. Contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda.